Въведение
Стратегията за управлението на общинската собственост на община Девин за периода 2009 - 2011 г. е разработена в съответствие с изискванията на чл. 8, ал. 8 от ЗОС след извършване на задълбочен и всестранен анализ на състоянието по управлението и разпореждането на общинската собственост. Избрани  са основните цели, принципи и приоритети за придобиване, управление и разпореждане с имотите - общинска собственост, описани  са основните характеристики на отделните видове имоти, които могат да се предоставят под наем или да бъдат предмет на разпореждане.
Разработването на стратегията е продиктувано не само от нормативните изисквания, но и от необходимостта за усъвършенстване на плановата дейност на общинския съвет и общинската администрация, като основа за разработване и на годишните програми за управление и разпореждане с имотите, за периодично отчитане на настъпилите промени в сравнение с предишните планови периоди, за отчитане на новите приоритети на общинското развитие, при разработването на проектите за бюджет на общината за всяка година, както и при кандидатстването за получаване на кредити от финансови институции, международни програми, проекти и споразумения за ефективно и рационално управление на общинската собственост в интерес на гражданите от общината. Общинската собственост е материална основа на местното самоуправление. Ефективното, планирано и в интерес на населението на общината управление е предпоставка за успешното реализиране на политиката на общината във всички сфери.
Общинската собственост е постоянен, автономен източник на приходи за общинския бюджет и обезпечава финансирането на голяма част от общинските дейности. Предначертаните предварително цели и приоритети, оповестените намерения на общината при управлението и разпореждането с общинско имущество ще внесе прозрачност, последователност и ред, ще намали възможностите и съмненията за субективизъм и корупция. Предварително обявените стратегически намерения ще предизвика по-широк интереси съответно ще увеличи приходите от продажба и отдаване под наем.
Състоянието и стратегията за развитие на общинската собственост, обслужваща и обезпечаваща общинските дейности - образование, здравеопазване, социални грижи, култура, спорт, гробищни паркове , както и управлението и разпореждането на имотите и вещите, собственост на общината включени в състава на общинските търговски дружества не се предмет на настоящата разработка.  



Раздел I. Анализ на състоянието на общинската собственост в община Девин към м. декември  2008 г.
1.Нормативна основа на общинската собственост.

Конституцията на Република България от 1991 година възстанови правата и икономическата самостоятелност на общините, като ги обяви за юридически лица и им предостави правото да притежават своя собственост, да извършват стопанска дейност и да съставят самостоятелен бюджет.
Приетите в последствие промени в Закона за собствеността и закона за местното самоуправление и местната администрация очертаха кръг от имоти, които следваше по силата на тези текстове да преминат в собственост на общините.
Законът за общинската собственост, в сила от 01.06.1996 г., регламентира режима на имотите общинска собственост и правомощията на кметовете и общинските при управлението и разпореждането с тях. На същата дата влезе в сила и Закон за държавната собственост. Едновременното приемане на двата напълно симетрични закона имаше амбициозната задача окончателно да раздели двете равнопоставени по българската конституция собственост държавна и общинска. За съжаление, поради отсъствието на ясни и безспорни критерии за разграничаване на двата вида собственост прилагането им се натъкна на неочаквани трудности. Наложи се практиката общинската собственост да се доказва, съответно признава като такава, чрез дългите и тромави процедури на така нареченото деактуване, които забавиха процеса на установяване и обособяване на общинската собственост. Извършените през 1999 г. промени в Закона за общинската собственост, бе положителен опит да се поправят голяма част от пропуските и слабостите на закона от редакцията му от 1996 г., но въпреки това процесът на отделяне и формиране общинската собственост продължава и до днес.
Общински съвет - Девин е приел досега всички изискващи се от Закона за общинската собственост вътрешни нормативни актове: Наредба за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и приложение за  базисните наемни цени на нежилищните недвижими имоти, Наредба за рекламната дейност, Наредба за общинските концесии която не е осъвременена с новия Закон за концесиите, Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и продажба на жилища – общинска собственост.
В ход е подготовката за актуализация на Наредбата за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и привеждането и в съответствие с последните изменения в Закона за общинската собственост обнародвани в ДВ бр.54/13.06.08 г.

2.Обем, предназначение и общо състояние на общинските имоти.

Към настоящия момент са съставени 1241 акта за собственост на общински имоти. Деактувани поради разпоредителни сделки или нов АОС са 281бр. Основния дял на съставените актове са общински земеделски земи-632бр. и застроени и незастроени парцели. От актуваните имоти публична общинска собственост са училищни сгради 12,  детски градини и ясли-7, 12 - читалища, 17 административни сгради, 4 спортни имота, 8 здравни служби, 5 водни обекта, 1 музей.
Актувани имоти  частна общинска собственост са - общински жилища 28, останалите са нежилищни имоти ,застроени и незастроени жилищни парцели. Общинският поземлен фонд е 11979дка. На община Девин е призната собствеността върху  8184 дка общински гори. Всички данни са отразени в таблица №1.

Таблица №1
 
№     Вид на имота    Брой актове    Забележка       
1.    Земеделски земи    632бр.    ОПФ- 11979 дка.       
2.    Училищни сгради    12бр.           
3.    Детски градини и ясли    7бр.           
4.    Читалища     12бр.           
5.    Административни сгради    17бр.           
6.    Здравни служби    8бр.           
7.    Спортни имота     4бр.           
8.    Водни обекта    5бр.           
9.    Музеи    1бр.           
10.    Жилища    28бр.           
11.    Общински гори    -    8184дка.    

Предмет на настоящия анализ и очертаване на стратегическите цели за развитие са недвижимите жилищни и нежилищни имоти, общинска собственост, които са на пряко управление и разпореждане на общинския съвет и кмета на общината и са предназначени за отдаване под наем и продажба, директно от общината.

2.1.Жилищни имоти.

Община Девин разполага с 28 жилища.
В последните 20 години нови жилища не са построени.
Инцидентно са придобивани нови жилища, чрез замени.
Физическото състояние на общинските жилища не е добро. По-голямата част от тях са  в едропанелни блокове, с течове от фугите и покривните пространства, с мухъл по северни и западни фасади. Поради неосигурени средства от много години не е извършвано саниране по тези сгради. Проблем създава и факта, че основната част от общинските жилища са разположени в сгради със смесена собственост - частна и общинска, с преобладаващ съществен дял на частната собственост
Част от наемателите не заплащат редовно наемите и консумативите, а съвсем малък е относителния дял от събраните наеми, насочен за извършване на основни и текущи ремонти по жилищата.

Изводи:
Общинските жилища са недостатъчни за да осигурят поне частично задоволяване на потребностите на крайно нуждаещите се и социално слабите граждани, което налага ускорено придобиване от общината, чрез различни практики (ново строителство, замяна на общински имоти, отстъпване право на строеж, срещу определен брой жилища) на нови социални жилища.
Наличните общински жилища са физически и морално износени. По-голямата част от тях се нуждаят от основен ремонт.
Наложителни са съществени промени в начина на стопанисване, поддържане, събиране и разходване на наемите от общинските жилища и на контрола по своевременното заплащане на наемите и консумативите.

2.2.Нежилищни имоти

2.2.1.Нежилищни имоти за отдаване под наем.

Към 31.12.2008 г. , по реда на ЗОС и Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на Община Девин са отдадени под наем 120 общински обекти, в т.ч.: на политически партии - 2 бр.; на юридически лица с нестопанска цел - 7 бр., за стопански нужди (магазини, офиси, складове, производствена дейност, заведения, банкови клонове, заведения, здравни услуги) - 82 бр. Средния месечен наем на отдадените под наем помещения 43бр. е 0.67лв./кв.м.Средния месечен наем на отдадените под наем терени е 0.70лв./кв.м. и средния месечен наем на отдадените под наем общински жилища е 0.60лв.за кв.м.

Чрез търг/конкурс са отдадени под наем всички общински имоти ползвани от наемателите за стопански дейности.

Изводи:
1.Наличните нежилищни имоти, които могат да се отдават под наем и същевременно да носят трайни системни приходи в общинският бюджет са крайно ограничени. Единствено сериозно търсене на обекти за отдаване под наем има в гр. Девин и с.Михалково и то основно в централната градска част, в която общината вече почти не притежава недвижима собственост.  В населените места на общината няма достатъчно  общинска недвижима собственост за отдаване под наем въпреки слабия интерес.

2.В периода до 2011 година в разчета за капиталовите разходи не е планирано изграждането на нови обекти за отдаване под наем. С възможната приватизация на част от нежилищните имоти, със стопанско предназначение, както и реалното физическо и морално износване на не малка част от обектите обективното намаляване в търсенето им, реално е в близките години да се очаква, относително намаление на приходите от тази дейност в общинския бюджет.
3.Приходите от отдадените под наем лекарски и зъболекарски кабинети, разположени в бившите селски здравни служби, са нищожно малки и за общината ще бъде целесъобразно и ефективно да бъдат приватизирани в съответствие с последните изменения в Закона за приватизация и следприватизационен контрол с изискване запазване предмета на дейност за период от 10г.

4.Както слабото търсене, така и изключително ниските приходите от наеми от обектите, общинска собственост по селата от общината обосновават, при проявен инвестиционен интерес, провеждането на ускорени процедури по Закона за общинската собственост или по Закона за приватизацията и следприватизационния контрол за продажба на общинските имоти в тези населени места. Ефектът ще бъде многостранен: 1. ще постъпят свежи пари в общинския бюджет; 2. ще се спестят разходи за ремонти; 3. ще се спасят сградите от безстопанственост; 4. ще се повиши икономическата активност в тези населени места.

2.2.2.Земеделска земя
Община Девин притежава 11979 дка земеделска земя. От които   3795 дка са ОПФ и останалите 8184 възстановени по чл.19 от ЗСПЗЗ. От земеделската земя към 31.12.2008 г. под наем са отдадени 12000дка за пасища мера, ниви и ливади.
Изводи:
Община Девин разполага с голяма по обем общинска земеделска земя и значителен общински горски фонд. Този сериозен ресурс може и следва в много по - голяма степен да бъде ефективно използван, в интерес на общината. Чрез умело съчетаване на различните способи на стопанисване, управление и разпореждане (отдаване под наем, отдаване на концесия, замяна, продажба, директно стопанисване от община чрез общински предприятия, залог срещу заем) общинската земеделската земя и общинския горски фонд могат съществено да допринесат за значително увеличаване на собствените приходи на общината.

2.2.3.Общински жилищни имоти, нежилищни имоти и терени
Общинските жилищни и нежилищни имоти и нежилищните терени са основния източник за продажби и получаване на собствени приходи в общинския бюджет
В последните години рязко е подобрено информационното обслужване на общинската собственост. Разработена и внедрена е вътрешна информационна система за общинската собственост, в която са регистрирани всички актувани имоти и наематели. Освен това от няколко месеца се търси възможност за създаване на  публичен регистър за общинската собственост.

 
     
СИЛНИ СТРАНИ  
1.    Наличие на голяма по обем и разностранна по своя характер общинска недвижима собственост, на пряко разпореждане на собственост на общинския съвет и кмета на общината
2.    Възможности за сериозно и основно участие във формирането на собствените приходи на общината - продажби, залог срещу заем, рационално и ефективно използване на общинската земеделска земя и общинския горски фонд.
3.    Създадена и функционираща информационна система 

1.    Лошо поддържан и амортизиран общински жилищен фонд.
2.    Постоянно намаляващи нежилищни имоти за отдаване под наем в гр. Девин.
3.    Наличие на много по брой общински земеделски имоти в селата на общината, които не се използват ефективно.    
        

Раздел II. Стратегическа цел, приоритети и мерки за управление и развитие на общинската собственост на Община Девин

Стратегическа цел: Създаване на условия за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост и оптимално използване на наличните ресурси - недвижими имоти, горски фонд, общински поземлен фонд за получаване на максимални собствени приходи в общинския бюджет, на която основа рязко да се подобри социалната, техническата и екологична структура на община Девин за постигане устойчиво социално - икономически растеж на общината, с темпове, изпреварващи средните за страната.

Приоритет 1. Пълно обезпечаване на необходимите териториално-устройствени предпоставки за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.

1.1. Цялостно изясняване на потребностите от подробни устройствени планове и разработване на програма за тяхното изработване.

Срок: 2009 г.

1.2. Осигуряване на необходимия финансов ресурс и окончателно приключване с процедурата по възлагане, изработване и приемане на ПУП за територии на общината, в които са разположени общински имоти.

Срок: 2009 г.

Приоритет 2. Ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.

2.1. Разработване и приемане от общинския съвет на годишна програма за разпореждане с общинска собственост - продажба, замени.

Срок: ежегодно, с приемането на бюджета на общината.

2.2. Разработване на жилищна програма на общината на базата на анализ и паспортизация на наличния общински жилищен фонд - местонахождение, вид конструкция, година на построяване, структура на картотекираните като нуждаещи се от жилища граждани.

Срок: 2009 г.

Приоритет 3. Разработване на годишна програма за имотите, които общината има намерение да придобие.

Срок: ежегодно, с приемане на бюджета на общината.

Приоритет 4. Усъвършенстване на ползваната информационна система по регистрирането и управлението на общинската собственост.

Срок: постоянен

Приоритет 5. Последователно и неотклонно прилагане в практиката по управление и разпореждане с общинската собственост, пълна прозрачност по обявяване и провеждане на процедурите при отдаване под наем, продажба или замяна на общинска собственост.

Стратегията за управлението на общинската собственост на община  за периода 2008 - 2011 г. е обсъдена и е приета от Общинския съвет по предложение на кмета на Общината. /решение на ОбС №      г./

                                изготвил:…………….
                                    Гл.експерт „ОС”
инж.Красимир Бечев